高密孫云彩訴高密建設(shè)局撤銷房屋拆遷行政裁決案

山東省諸城市人民法院

行政判決書

(2 0 08)諸行初字第2 9 5號

    原告孫云彩，女，漢族，1 9 5 1．年1 0月1 8日生，系高密市丁銘輪胎批發(fā)中心業(yè)主，現(xiàn)住高密市昌安大道。

    委托代理人陳旭峰，山東藍(lán)孚律師事務(wù)所律師。

    委托代理人周斌，山東藍(lán)孚律師事務(wù)所律師。

    被告高密市建設(shè)局。

    法定代表人唐屹立，該局局長。

    委托代理人張少華，該局拆遷辦公室工作人員。

    委托代理人侯延昭，山東衡盛律師事務(wù)所律師。

    第三人高密市人民政府密水街道辦事處。

    法定代表人王啟運(yùn)，該街道辦事處主任。

    委托代理人單聯(lián)君，男，1 9 7 0年3月2 0日出生，漢族，該街道辦工作人員，住高密市密水街道辦事處西75號。

    委托代理人宋合法，男，1 9 6 6年6月2 0日出生，漢族，該街道辦工作人員，住高密市密水街道辦事處宿舍。

    原告孫云彩不服被告高密市建設(shè)局拆遷行政裁決一案，濰坊市中級人民法院于2 0 08年8月2 8日作出(2 0 08)濰行轄字第2號行政裁定書，指定諸城市人民法院管轄。本院于2 0 08年9月2 2日受理后，依法向被告送達(dá)了起訴狀副本和應(yīng)訴通知書。本院依法組成合議庭，于2 0 08年10月1 3日公開開庭審理了本案，原告委托代理人陳旭峰、周斌、被告委托代理入侯延昭、張少華、第三人委托代理人單聯(lián)君、宋合法到庭參加訴訟。2008年12月15日，山東省高級人民法院作出(2 0 08)魯法行復(fù)字第5 6 O號批復(fù)，批準(zhǔn)延長審理期限至2 0 09年2月2 O日，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

    被告高密市建設(shè)局于2 0 08年5月1 4日作出高建拆裁字[2 0 08]第8號城市房屋拆遷行政裁決書，認(rèn)為拆遷入高密市密水街道辦事處根據(jù)高密市建設(shè)局高建拆許字[2008]第4號《房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)，取得經(jīng)批準(zhǔn)拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷許可證，并具體實(shí)施拆遷。被拆遷入孫云彩所有的房屋及地面附屬物在該拆遷范圍內(nèi)，由于拆遷當(dāng)事人雙方無法就補(bǔ)償安置問題達(dá)成協(xié)議，高密市密水街道辦事處依法申請裁決。經(jīng)查：孫云彩的該宗土地、土地上房屋及附屬物的基本情況為，法院判決國有劃撥土地5 3 01．05平方米，經(jīng)實(shí)際丈量為5 35 7．7 7平方米，法院判決食堂房屋面積396．19平方米，實(shí)際丈量為396．68平方米。其在拍賣取得該宗土地及房屋后，未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自建設(shè)無證房屋2802．26平方米。拆遷入依法委托山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司對被拆遷入該宗土地和土地上的房屋及地上附屬物進(jìn)行了評估，補(bǔ)償總價款共計2 5 1 52 6 1元，其中：法院判決國有劃撥土地補(bǔ)償價款7 5 5 4 46元，法院判決食堂房屋補(bǔ)償價款3 01 4 7 7元，其他補(bǔ)償價款1 32 7 07 2元。拆遷當(dāng)事人未依法在規(guī)定期限內(nèi)對評估報告提出異議。由于雙方當(dāng)事人不能達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，已經(jīng)影響到城市規(guī)劃的實(shí)施和建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第1 6條、1 7條、2 3條、2 4條、2 5條、3 1條的規(guī)定，裁決如下：1、對山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司的評估報告予以確認(rèn)，拆遷入應(yīng)按照此評估報告的評估價格進(jìn)行補(bǔ)償；2、房屋拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)依法進(jìn)行，被拆遷入可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置和貨幣補(bǔ)償方式，補(bǔ)償均按《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和高政發(fā)[2 0 07]5 2號文件的有關(guān)規(guī)定支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、賃房費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)；3、被拆遷人在收到本裁決書之日起1 5日內(nèi)，應(yīng)就拆遷補(bǔ)償方式與拆遷人達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議，并騰空房屋完成搬遷；4、被拆遷入在規(guī)定期限內(nèi)未對拆遷補(bǔ)償方式做出選擇，拆遷入按所制定的安置補(bǔ)償方案以貨幣補(bǔ)償方式對被拆遷入進(jìn)行補(bǔ)償，逾期將依法提請高密市人民政府批準(zhǔn)責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。

    被告于2 0 08年1 0月6日向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據(jù)和依據(jù)：1、高發(fā)改字(2 0 08)第35號文件，證實(shí)建設(shè)項(xiàng)目已批準(zhǔn)；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖，證實(shí)符合城市規(guī)劃；3、國有土地使用權(quán)批復(fù)，證實(shí)原告所占用的土地已批準(zhǔn)收回；‘4、拆遷計劃、拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案，證實(shí)拆遷范圍及補(bǔ)償安置方式；5、回遷安置商業(yè)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及戶型方案、房源證實(shí)安置房屋房型及標(biāo)準(zhǔn)、安置方位及面積；6、工商銀行資金證明、補(bǔ)償安置資金監(jiān)管使用協(xié)議書，證實(shí)補(bǔ)償資金到位并實(shí)施了有效監(jiān)管；7、法人代表身份證明；8、拆遷申請、行政許可聽證公告、行政許可聽證會通知、聽證會簽到表及會議照片、聽證會筆錄，證實(shí)第三人提出拆遷申請，被告按程序組織進(jìn)行聽證的事實(shí)；9、房屋拆遷許可證，證實(shí)批準(zhǔn)拆遷的事實(shí)；1 0、城市房屋拆遷公告及照片，證實(shí)已依法進(jìn)行公告；11、委托拆遷協(xié)議書，證實(shí)已辦理委托拆遷：1 2、動遷會議通知、拆遷會議簽到表及會議照片，證實(shí)被拆遷人參加會議；1 3、房地產(chǎn)估價合同、選取評估機(jī)構(gòu)公證書、公示及公示照片、房地產(chǎn)評估報告，送達(dá)回執(zhí)，證實(shí)按程序確立評估機(jī)構(gòu)，做出評估報告并依法送達(dá)的事實(shí)；1 4、談話筆錄，證實(shí)拆遷人未與原告達(dá)成拆遷協(xié)議的事實(shí)；1 5、未達(dá)成拆遷協(xié)議的比例、原因說明；1 6、孫云彩的補(bǔ)償安置方案，證實(shí)安置位置及補(bǔ)償額；1 7、房屋拆遷裁決申請書，證實(shí)第三人申請裁決的事實(shí)；1 8、行政裁決調(diào)解答辯通知書、送達(dá)回執(zhí)，調(diào)解筆錄；1 9、土地使用權(quán)性質(zhì)證明，證實(shí)原告所占用土地性質(zhì)；2 0、拆遷行政裁決書、送達(dá)回執(zhí)，證實(shí)被告作出裁決的事實(shí)；  2 1、((城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，證實(shí)適用法律正確。

    原告訴稱，被告作出的拆遷裁決書程序違法，認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律不當(dāng)。一是評估機(jī)構(gòu)山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司非拆遷當(dāng)事人協(xié)商選定，系第三人單獨(dú)委托，評估機(jī)構(gòu)的評估人員未進(jìn)行實(shí)地勘查，評估未采用市場比較法也未作出合理的說明，并且評估報告將原告使用的土地性質(zhì)認(rèn)定錯誤，造成評估結(jié)果失實(shí)。二是在拆遷裁決過程中，原告對評估結(jié)果提出異議，根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)提交房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定，而被告對于原告提出的異議未予審查而作出拆遷裁決，請求法院依法予以撤銷。

    原告向本院提供了以下證據(jù)：1、拍賣成交確認(rèn)合同、濰坊中院協(xié)助執(zhí)行通知書、濰坊中院裁定，證實(shí)原告經(jīng)拍賣取得被拆迂土地、房屋；2、高建拆裁字[2 O 08]第8號裁決書，證實(shí)原告房屋拆遷已經(jīng)裁決；3、濰建復(fù)決字[2 0 08】11號行政復(fù)議書，證實(shí)原告對拆遷裁決提出復(fù)議。

    被告辯稱，原告所訴與事實(shí)不符，評估機(jī)構(gòu)山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司系被拆遷人包括原告選定，拆遷人委托產(chǎn)生，推選過程由高密市公證處進(jìn)行公證，評估人員經(jīng)過實(shí)地查勘作出了評估報告，評估過程中，因原告使用的土地沒有國有土地使用權(quán)證書，房屋沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書或批復(fù)，大部分為違章建筑，因此不適用市場比較法進(jìn)行評估。評估報告作出送達(dá)后，原告一直未向評估機(jī)構(gòu)提出不服評估結(jié)果的書面異議，也沒有自行另行委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，所以本案并不適用建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十條、二十二條規(guī)定的向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。綜上所述，被告作出的高建拆裁字(2 0 08)第8號拆遷裁決書認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，應(yīng)予以維持。

    第三人述稱，同意被告的意見。

    經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對原、被告提供的證據(jù)作如下確認(rèn)：對于被告提供的卜10號證據(jù)，原告雖對部分證據(jù)提出異議，但未提供相關(guān)證據(jù)證明，且該證據(jù)系被告作出拆遷行政許可的證據(jù)，可以作為本案認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，認(rèn)定為有效證據(jù)；對于11號證據(jù)，原告無異議，認(rèn)定為有效證據(jù)；對于1 2號證據(jù)，原告提出動遷會議被告未通知、原告未參加也未簽字的異議，本院認(rèn)為，原告雖未在動遷會議簽到表上簽字，但其子郭海源和兒媳荊晶在簽到表上的原告欄內(nèi)簽名，應(yīng)視為原告委托，因此，該證據(jù)可以作為本案認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，認(rèn)定為有效證據(jù)；對于1 3號證據(jù)，原告提出評估報告未采用市場比較法，也未進(jìn)行說明，評估價格太低的異議，本院認(rèn)為，根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第五條規(guī)定，該份證據(jù)系第三人申請裁決必須提供的材料，可以作為本案認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；對于14號證據(jù)，原告無異議，認(rèn)定為有效證據(jù)；對于1 5、1 6號證據(jù)，原告提出異議，本院認(rèn)為，該兩份證據(jù)是第三人在被告作出拆遷裁決后提交的，不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，認(rèn)定為無效證據(jù)；對于1 7、1 8號證據(jù)，原告無異議，認(rèn)定為有效證據(jù)；對于1 9號證據(jù)，原告提出異議，認(rèn)為土地性質(zhì)為集體土地，而非國有劃撥，但未提供相關(guān)證據(jù)證明，且結(jié)合國有土地使用權(quán)批復(fù)，能夠證明土地使用權(quán)的性質(zhì)，因此，認(rèn)定該證據(jù)為有效證據(jù)；對于2 O號證據(jù)，原告提出評估結(jié)果未經(jīng)專家委員會鑒定，被告直接作出裁決，程序違法，本院認(rèn)為，該證據(jù)系被告作出的具體行政行為，不能作為證據(jù)使用；對于2 1號依據(jù)，原告雖提出被告未按《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定的程序執(zhí)行的異議，但該條例系被告作出具體行政行為的法律依據(jù)，本院予以采納。

    對于原告提供的1、2、3號證據(jù)，被告及第三人無異議，認(rèn)定為有效證據(jù)。

    經(jīng)審理查明，  2 0 08年3月3日，高密市發(fā)展和改革局作出高發(fā)改字(2 008)第35號文件關(guān)于密水街道辦事處對昌安大道康成大街至密水大街東側(cè)道路及綠化帶建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)，同意密水街辦根據(jù)城市規(guī)劃要求，拆除昌安大道，康成大街至密水街道段東側(cè)房屋，進(jìn)行道路和綠化帶建設(shè)。2 0 08年3月1 8日，高密市人民政府作出收回并劃拔、儲備國有土地使用權(quán)的批復(fù)，收回規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。原告所有的房屋及地面附屬物在拆遷計劃范圍內(nèi)。2 0 08年3月2 6日，第三人高密市密水街道辦事處向被告提出拆遷行政許可申請，被告受理后，于2 O 08年3月2 6日，張貼了房屋拆遷行政許可聽證公告，并通知舉行房屋拆遷行政許可聽證會，聽證會后，被告于2 0 08年4月4日給第三人頒發(fā)了高建拆許字(2 0 08)第4號拆遷許可證。第三人取得拆遷許可證后，召開了拆遷動遷會議，原告之子郭海源、兒媳荊晶在拆遷動遷會議簽到表上簽名，會議過程中，被拆遷人投票選舉山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司為評估機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行了公證。2 0 08年4月2 6日，山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司出具評估報告，評估原告所使用的高密市丁銘輪胎批發(fā)中心土地、房屋及附屬物價值2 5 1 5 2 6 1元，并將評估報告送達(dá)給原告。原告對此提出異議，認(rèn)為評估未采用市場比較法，評估價格太低，后第三人就拆遷補(bǔ)償問題多次與原告協(xié)商，但一直未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，，第三人于2008年5月8日向被告提出房屋拆遷裁決申請，但未按《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第五條規(guī)定向被告提交被拆遷人的補(bǔ)償安置方案和未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因兩份材料。2 0 08年5月1 2日，被告向原告送達(dá)了行政裁決答辯通知書，并就補(bǔ)償問題進(jìn)行了調(diào)解，因原告對評估結(jié)果有異議，而未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，  2008年5月1 4日，被告在未經(jīng)專家評估委員會鑒定的情況下，依據(jù)山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司對原告作出的評估報告，作出高建拆裁字[2 0 08】第8號城市房屋拆遷行政裁決書，原告不服于2 0 08年5月2 6日向?yàn)H坊市建設(shè)局提起行政復(fù)議，2 0 08年6月1 9日濰坊市建設(shè)局作出濰建復(fù)決字[2 008]11號行政復(fù)議決定書，維持被告作出的高建拆裁字[2 0 0 8]第8號拆遷裁決書，原告不服，于2 0 08年6月3 O日提起行政訴訟。

    本院認(rèn)為，城市拆遷、裁決應(yīng)依照《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定的程序進(jìn)行。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第五條規(guī)定，拆遷人申請拆遷裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：……(五)對被申請人的補(bǔ)償安置方案；(七)未達(dá)成協(xié)議的被拆遷入比例及原因。第十條第(四)項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。本案第三人取得相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和拆遷許可證后，依法委托山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司對原告所使用的土地及房屋等附屬物進(jìn)行評估，對于評估結(jié)果，原告提出異議，但被告受理第三人提出的裁決申請后，未依據(jù)上述規(guī)定，交由房地產(chǎn)專家評估委員會進(jìn)行鑒定，并且第三人申請裁決時未提供對被申請人的補(bǔ)償安置方案和未達(dá)成協(xié)議的被拆遷入比例及原因兩份材料，被告就直接依據(jù)山東立德信房地產(chǎn)評估有限公司所作的評估結(jié)果作出裁決，違反了法定程序，應(yīng)予撤銷。對于被告提出原告對評估結(jié)果未向評估機(jī)構(gòu)提出書面異議，也沒有自行另行委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，不適用建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十條、二十二條規(guī)定的向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定的主張。本院認(rèn)為，上述兩條規(guī)定指的是拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，對復(fù)核結(jié)果有異議，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定，并非應(yīng)當(dāng)，而《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十條第(四)項(xiàng)規(guī)定當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會進(jìn)行鑒定，因此，對其主張，本院不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項(xiàng)第3目之規(guī)定，判決如下：

    撤銷被告高密市建設(shè)局于2 0 08年5月1 4日作出的高建拆裁字[2008]第8號城市房屋拆遷行政裁決書。

    案件受理費(fèi)5 O元，由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濰坊市中級人民法院。

審 判 長  王 德 亮

審 判 員  孫 樂 平

審 判 員  王 洪 芳

二00九年二月十五日

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書 記 員  翟 金 鳳